La mejor inversión de los últimos 15 años

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La idea de comprar complejos inmobiliarios para reformarlos y, después, alquilarlos vuelve a ser atractiva. Es cierto que renuncias a la liquidez, pero ganas tranquilidad y estabilidad. 

Ayer estuve hablando con un especialista y socio nuestro en varios proyectos inmobiliarios de Estados Unidos. Desde hace 30 años, Jon se dedica a invertir y dirigir complejos de apartamentos en Estados Unidos. Su negocio es simple de explicar, pero difícil de realizar. ¿Qué hace Jon?

Compra complejos de apartamentos en mal estado, los reforma, los gestiona y, luego, los vende con una atractiva ganancia. Los complejos tienen un mínimo de 100 apartamentos y un máximo de 500. Generalmente, se los compra a los bancos, que los tienen en mal estado y mal dirigidos, una vez que se los expropian a los antiguos propietarios que no pudieron pagar la hipoteca.

¿Por qué se trata de un negocio difícil de realizar?

Por un lado requiere tener la habilidad de saber sobre construcción y reformas, ya que estos complejos son viejos, han estado en mal estado y hay que reformarlos. Por ejemplo, cambiarles los techos, pavimentar las plazas de garaje, entre otros arreglos exteriores e interiores.

Por otro lado, porque hay que administrar la relación con los 250 inquilinos de cada complejo de apartamentos. Y no son inquilinos fáciles ya que, por norma general, se trata de complejos destinados a la clase baja de la población estadounidense.
En muchos de los complejos que Jon ha comprado, han tenido que entrar con la policía para sacar a los inquilinos u okupas. Pero a Jon y a su socio Bob, dos típicos norteamericanos, muy emprendedores y muy apoyados en la fuerza de la ley que en Estados Unidos está a favor de empresarios como ellos, salen adelante ante desafíos complicados.

Ayer, en la conversación con Jon, hablamos sobre uno de los complejos adquirido en la ciudad de Tallahassee, la capital del estado de la Florida. Este complejo está con una ocupación del 91% (lo que quiere decir que el 91% de los apartamentos se encuentra alquilado), pero nos gustaría llevarlo a por lo menos al 96%. Y, además, poder subir los precios de los alquileres, que siguen igual que hace dos años.

Pero la cosa no es tan fácil. Hace unos pocos meses, un complejo que estaba destinado a estudiantes universitarios se convirtió en vivienda multifamiliar, compitiendo directamente con nuestro complejo, ya que está a pocos minutos de allí. Y esto está complicando nuestro objetivo.

Pero Jon es optimista. Cerca de los apartamentos, se está construyendo un mega centro comercial con cine y teatro, por lo que la demandan debería subir. En los próximos meses lo veremos.

En mi opinión, la calidad del complejo y el mercado en general, me dejan tranquilo. Hace un año, se terminó de reformar el complejo y quedó perfecto. Además, el mercado en general está en un buen momento. Un artículo del Wall Street Journal reveló que los REITs, que son fondos inmobiliarios que cotizan en la bolsa, fueron la mejor inversión de los últimos 15 años.

De acuerdo a JP Morgan Asset Management, desde el año 2000 los REITs brindaron una rentabilidad del 12% anual, mientras que los bonos llamados High Yield, o de alta renta (y alto riesgo), brindaron un 7,9% anual, y las acciones más grandes de Estados Unidos un 4,1% anual.

El inconveniente de invertir en proyectos inmobiliarios a través de la bolsa es que pueden entregar muy buenos retornos, pero son muy volátiles. Cuando la economía entra en crisis, bajan muy fuerte. Por ejemplo, en los años 2007 y 2008 bajaron un 15,7% y 27,7% respectivamente.

Y si en algún momento las tasas de interés empiezan a subir en Estados Unidos, de una forma más veloz que la actual, también es posible que bajen. Por ello, la idea de comprarlos en forma privada me sigue pareciendo atractiva. Es cierto que renuncias a la liquidez, no lo puedes vender cuando quieras como es en el caso de un fondo en la bolsa, pero ganas tranquilidad y estabilidad.

¡Buenas inversiones!

Federico Tessore
Para El Inversor Diario

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Acerca del Autor

Federico Tessore

Director de Inversor Global. En su columna semanal, aborda la inversión de una manera didáctica, directa y clara para acompañar al inversor en la toma de decisiones.